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　　上海的TOD项目是近些年刚刚起步，从最早的莘庄地铁站TODTOWN天荟、到徐盈路地铁站万科天空之城、再到美兰湖地铁站的中集金地美兰城，都成为板块的热销楼盘，二手房也溢价颇多。

　　近期上海最火的TOD项目莫过于保利·光合上城项目，因为是央企开发商+TOD概念加持，吸引不少粉丝关注。

　　通过置业顾问了解到，项目2月已经首开过一个批次，但是得到一个有点意外的情况：

　　根据销售私下给看的一房一价表，至少还有30-40%的剩余房源，完全不用积分，确实令人感到意外。

　　对于一个热门的TOD楼盘，而且是保利这样的大牌开发商，显然不算是合格的成绩。

　　我们从元江路地铁站出来，沿河是开发商精心打造的河道景观，整体绿化环境很不错。

　　未来据说会整体打造为滨河社区TOD景观体系，总爷特地用无人机航拍了照片。

　　项目虽主打TOD概念，但实际上并不直接连通地铁。我们尝试从地铁站步行到售楼处，大概花了五分钟多，只能说是地铁盘。

　　从图纸上看，17-03地块距元江路地铁站步行最近约300多米，最远的10-11地块步行要超过1公里。

　　项目周边道路非常整洁宽敞，城市界面也不错，粉丝很满意，毕竟比之前居住的老破小社区要强太多了。

　　但在崭新的城市界面背后，却存在配套不足的问题。我们想吃个午饭，现场大众点评打开，发现周边1公里内基本上没有什么好的餐饮。

　　地铁上盖配套了办公、商业和沿街底商，但是从地块出让到开发、招商、成熟，需要比较长的周期才能完成。

　　目前产业以服装制造、产业园区、物流园区等为主，隔壁就是家喻户晓的森马服装，住宅相对稀缺，但产业层级不高，可能会对板块上限有一定影响。

　　项目的隔壁就是保利联发·光合臻园项目，同样是保利参股开发的项目，两家售楼处仅相隔200米，所以总爷带着粉丝顺便去转了转。

　　与保利·光合上城冷清的售楼现场相比，保利联发·光合臻园项目正在认筹，即使是工作日来交资料的人也是不少。而且项目只提前了几天通知客户，认筹时间也只有5天。

　　最关键的问题是，保利联发·光合臻园项目售价6.5万/平，而保利·光合上城项目售价6.99万/平，价差达到4900元/平。

　　保利·光合上城项目是保利发展和申通地铁的合作项目，属于非公开市场拿地，所以没有联动价限制，首开获批价格6.99万/平。

　　保利联发·光合臻园是保利和联发的合作项目，公开市场拿地，所以有联动价限价6.5万/平。

　　从区位来说，作为光合上城直接竞争对象的光合臻园距离学校、商业以及地铁站更近，绝大多数都是地铁上盖。

　　粉丝对保利·光合上城德系品牌为主的装标非常满意，包括西门子的壁挂式油烟机、大火力燃气灶、嵌入式洗碗机，主卫的唯宝一体化智能马桶，高仪的恒温淋浴系统、面盆、龙头等，而且墙纸也在交付标准范围内。

　　相比之下，光合臻园项目装标只能说是中规中矩，空调地暖新风配齐，摩恩水龙头和科勒的洁具，虽然厨房同样配置了洗碗机，但整体比光合上城配置低不少。

　　但是粉丝也知道装修的门道，两个项目的装标差异，并不足以支撑接近5000元/平的价差，总爷粉丝经过一天的思考，最终决定周末先去认筹保利联发·光合臻园项目。

　　保利显然也了解这一个问题，所以抢着赶紧开保利联发·光合臻园，争取上半年能够全部去化掉。

　　一进售楼处就是3月1日的大新闻屏幕，上海市闵行区实验小学教育集团与上海广沅置业有限公司进行了签约仪式，就闵行新城MHP0-0601单元16-04地块引进闵行区实验小学教育集团签订协议。

　　闵行区实验小学作为闵行第一梯队名校，在区内有很高的影响力，对于买房人肯定会有比较正向的引导。

　　总爷粉丝刚刚结婚，对于学校是比较刚需的。但粉丝也担心新小学的师资配置、具体定位等等，目前都要打个问号，不过这总归是一个利好。

　　我们到售楼处正好是闵实验签约会后的第二天，这里并没有因为新闻增加人流量，置业顾问的数量要比客户多，学校的作用目前看并不明显。

　　作为一个地标级的超级大盘，也是元江路TOD首发地块，首开遇冷不可怕，关键是后期看保利还有什么手段可以提振销路。

　　而对于上海购房者来说，TOD概念已经不稀奇，如果只是地铁配套+商业规划的简单叠加，并不足以让他们为项目支付高溢价。

　　所有的概念都会落位到日常生活中，购房者真正关心的，还是走路到地铁站的距离、周边有没有餐馆水果店这些接地气的问题。

　　而如何沿轨交打造一个有烟火气的TOD生活社区，是开发商需要仔细思考的问题。

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　　城市高水平质量的发展方面，7月份中央时隔十年召开城市工作会议，部署7方面重点任务，包括构建房地产发展新模式，推进城中村和危旧房改造等。此后中央部委在多次重要场合表态，要求各部门和地方要落实好会议精神，高质量开展城市更新，并在8月末将推动城市高水平发展的意见正式成文下发，进一步细化落实相关发展目标。这一系列政策体现了对房地产市场稳定的重视，以及通过城市更新来推动房地产市场和城市高水平发展的决心。

　　与此同时，房地产增值税留抵退税、支持人口发展、外汇购房便利、城市存量空间盘活规划等配套性政策也在同步推进。

　　地方层面，也在积极落实一系列稳市场政策，城市更新类新政发布频次明显提升，公积金优化政策持续推进，尤其是北京、上海、深圳均在期间放松了限购政策，成为了2025年下半年地方稳楼市的重要政策风向标。

　　从中央政策快速细化落实与地方配套持续跟进的节奏来看，年内房地产政策仍将保持较高发力强度。随着盘活存量用地规划逐步落实，以及保障性住房和高品质住房建设进一步推进，预计四季度行业仓库存储上的压力有望缓解。在中央与地方政策协同发力、双向驱动的背景下，房地产发展新模式的构建进程将进一步提速。

　　2025年7月15日，中央城市工作会议在北京举行，这是建国以来第五次中央城市工作会议，上一次召开中央城市工作会议，还是在10年前。此次中央城市工作会议提到了两个变化——“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。”会议提到，加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造；严格限制超高层建筑，全方面提升房屋安全保障水平；创新城市治理的理念、模式、手段，用好市民服务热线等机制，高效解决群众急难愁盼问题等。

　　此后政治局、央行、国资委等多部委进一步落实了会议精神，如住建部召开理论学习中心组学习（扩大）会议，传达学习中央城市工作会议精神，要求把城市更新摆在更突出位置。各地主管部门也纷纷发文表态跟进，7月下半月即有16省市公开发文，表态将快速推进城市高水平发展相关工作。

　　并且在一个多月之后的8月下旬，中央和国务院将城市工作会议要求明确落实成文，发布了关于推动城市高水平发展的意见，文件中再度明确了“两个转向”的判断。构建房地产新模式被归于第四个板块任务“营造高品质城市生活空间”中，与系统推进“好房子”和完整社区建设紧密关联。8月30日住建部也表态，将推动城市规划创新促城市高水平质量的发展，积极研究构建一套与城市高水平质量的发展新阶段相适应的城市规划制度体系。

　　城市化发展进程与城市承载力和居民生活条件改善息息相关，城市工作的优化发展，也必然带来更多高质量的新增投资和有效住房供给，并进一步挖潜有待释放的存量住房需求，有助于当前房地产市场加快企稳进程。

　　2025年三季度，财政部围绕提振消费、优化人口结构、激发市场活力等关键领域密集出台政策，通过财政贴息、税费减免等措施，在扩大内需与改善民生间实现精准平衡。

　　其一，消费贷款贴息政策发力，拉动消费规模增长。8月4日，财政部发布《个人消费贷款财政贴息政策实施方案》。该政策对单笔5万元以下日常消费贷款，以及单笔5万元及以上的家用汽车、养老生育、文化旅游等七大重点领域消费贷款，按年给予1%贴息，且单笔5万元以上消费以5万元为贴息上限。政策实施中，通过线上系统自动匹配消费场景、线下人工核验的方式，实现贴息资金自动结算。以家居家装消费为例，借款人通过手机银行提交申请后，系统可自动扣减贴息。按相关测算，该政策可直接降低居民融资成本约30%，预计能拉动超万亿级消费规模增长，推动经济恢复，利好居民收入水平提升。

　　其二，优化人口发展政策，减轻家庭养育教育负担。针对人口发展新形势，财政部8月推出系列政策，完善生育支持体系。《育儿补贴制度实施方案》明确，2025年起对3周岁以下婴幼儿按每孩每年3600元标准发放补贴，2025年前出生的婴幼儿可按剩余月份折算申领。同时，国务院《关于逐步推行免费学前教育的意见》落地，秋季学期起免除公办幼儿园大班儿童保育教育费，民办幼儿园参照同类型公办园标准减免，财政对差额部分给予专项补助。叠加个人所得税专项附加扣除提高至每月2000元/孩的政策，预计每年可减轻家庭养育成本超千亿元。

　　其三，完善增值税退税政策，支持房地产行业发展。8月22日，财政部、税务总局出台政策，优化增值税期末留抵退税。房地产开发经营业纳税人，若与2019年3月31日期末留抵税额相比，申请退税前连续六个月期末新增留抵税额均大于零，且第六个月期末新增留抵税额不低于50万元，可申请退还第六个月期末新增留抵税额的60%。政策还允许纳税人缴回已退税款后重新选择优惠方式，增强企业自主选择权，有效缓解企业金钱上的压力，尤其是房地产开发经营企业的项目建设资金压力。

　　三季度出台的这些政策，体现了财政政策在稳增长、调结构、惠民生中的及其重要的作用。通过需求端拉动消费、供给端支持经营主体、民生端减轻家庭负担的联动措施，为经济复苏培育了内生动力，也为人口长期均衡发展奠定基础，长期而言有利于房地产市场的需求侧稳定。

　　9月11日，国务院批复了全国部分地区要素市场化配置综合改革试点实施方案。同意2年内开展北京城市副中心、苏南重点城市、杭甬温、合肥都市圈、福厦泉、郑州市、长株潭、粤港澳大湾区内地九市、重庆市、成都市等10个要素市场化配置综合改革试点。并印发了10个地区的试点改革方案。

　　在土地要素方面，自然资源部自然资源开发利用司司长孔维东表示，探索内容最重要的包含三个方面：一是深化土地管理制度改革。放权地方管理，可自主判断人地挂钩；二是创新产业用地供应，完善供应体系、探索用地类型转换等；三是盘活存量土地和低效用地再开发，鼓励国企业和事业单位低效用地再开发等。

　　对比十区域改革方案来看，共性在于：所有试点地区均围绕产业用地市场化改革、盘活存量土地、农村集体经营性建设用地入市等方面推进改革，意在逐步的提升土地要素市场化配置水平。

　　差异化方面，各试点地区依据自己地理、经济、产业特点，在海域资源利用、飞地经济、分层设权、TOD/EOD开发、混合用地等方面做了特色化探索。如杭甬温推行“限地价竞贡献”出让方式，土地出让更重视后续地均产值，而非单纯的比拼拿地价格。

　　随着要素市场化配置试点的落实，势必将进一步加快提高各地的土地使用效率，地方层面有望迎来更多实质性利好的细化政策和项目推进。尤其是进一步放权地方管理，以及允许探索用地类型转换等举措，将在供给侧为当前行业止跌回稳提供更多助力。

　　2025年三季度，北京、上海、深圳三座核心城市密集出台房地产需求扶持政策，围绕限购解绑、公积金松绑、商业贷款优化及人才专项支持等维度精准发力，旨在缓解市场调整压力、满足合理住房需求。

　　从限购解绑情况去看，三城均采用“分区域差异化松绑”策略，但宽松力度与范围各有侧重。

　　北京以五环为界划分调控梯度，五环外对京籍及社保满2年的非京籍全面不限购，五环内则维持京籍限购2套、非京籍社保满3年限购1套的标准，同时取消离婚购房3年限购限制，二孩家庭二套房可按首套贷款，既保障核心区域市场稳定，又释放外围区域需求；

　　上海以外环为界，外环外对沪籍及社保满1年的非沪籍不限购，外环内保持沪籍限购2套、非沪籍社保满3年限购1套，且将单身人士纳入家庭购房政策范畴，非沪籍首套房还可免征房产税，逐步降低外地居民在沪购房门槛，并且青浦区在9月19日进一步升级了限购放开，外来无房人才即便社保未满1年，也可通过人才绿色通道申报购房资格；

　　深圳的限购松绑力度相对更大，非核心区（8区）对深籍及社保满1年的非深籍不限购，无社保的非深籍也可购2套，盐田、大鹏两区完全取消限购，核心区（福田、南山等）则仅对纳税100万以上且员工10人以上的企业有限制，更侧重激活全域住房需求。

　　公积金政策方面，三城均从贷款额度、首付比例、提取规则三方面同步松绑，且多向多子女家庭、绿色建筑倾斜。

　　北京首套公积金贷款最高160万、二套100万，缴存年限每满1年可贷15万（上限160万），城六区多子女家庭额度最高达168万，同时支持提取公积金支付首付且不影响贷款额度；

　　上海首套公积金最高贷184万、二套149.5万，绿色建筑贷款额度上浮15%，多子女家庭最高可贷216万，灵活就业人员连续缴存12个月即可申请贷款；

　　深圳个人公积金最高贷60万、家庭110万（按账户余额16倍计算），首套及多子女家庭最高可贷154万，叠加保障房或绿色建筑优惠后额度可达231万，首套房可全额提取公积金付首付，二套房提取比例为60%，还支持提取支付契税，政策灵活性更强。

　　商业贷款与税收优惠层面，三城均有降息降首付动作，且统一执行“满2年免征增值税”政策。

　　北京首套商业贷款利率为LPR-45BP（3.05%），二套五环内3.45%、五环外3.25%，首付比例首套五环外15%、二套统一30%；

　　上海取消首套与二套商业贷款利率区分，真实利率普遍低于4%，首付比例首套20%，二套外环外30%、外环内35%；

　　深圳则统一执行LPR-45BP（3.05%）的商业贷款利率，首套与二套首付比例均低至15%，在降低购房成本上力度更突出。

　　其他支持政策方面，上海非沪籍人才首套房免征房产税，青浦区对社保未满1年的人才开放购房资格，且可享受市场价优惠。

　　在三季度行业止跌回稳面临阶段性调整，行业销售同比降幅再度扩大的周期性背景下，北上深三城在2025年三季度集中放宽限购政策，不仅有利于提振各自的城市供求预期，也标志着地方稳市场已进入新阶段，各地主管部门还需逐步加强出台可感可及的有效新政。其示范效应与政策传导逻辑对房地产行业止跌回稳具有里程碑式的风向标意义。

　　2025年三季度，地方层面共有84个省市167次出台稳市场政策，前三季度累计出台稳市场政策556次，与2024年同期基本持平。面对下半年以来行业波动的挑战，在中央要求“结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求”的指引下，地方主管部门一方面积极落实城市高水平质量的发展，提高土地要素使用效率，减轻供需负担；另一方面在需求侧积极出台稳市场新政，以优化公积金政策为主要抓手，并同时加强购房税费减免和补贴，而三季度北京、上海、深圳相继松绑限购，更是意味着地方稳市场政策进入了新阶段。

　　一、公积金优化成为政策发力的重点领域，43省市55次发布有关政策。各地通过调整贷款额度、首付比例、放松异地限制及拓展使用场景，减轻购房者负担。

　　二、31省市36次发布补贴与税费利率优惠政策，激活住房消费需求。通过人才补贴、多子女支持、契税优惠及“以旧换新”等方式直接刺激消费。

　　三、27省市36次发文推进保障安居工作，通过增加保障房供应、放宽申请门槛、规范运营管理，完善住房保障网络。配售型保障房建设加速推进。

　　五、21省市26次强调提升“好房子”建设标准，聚焦品质与绿色智能。以技术导则、规划限制、实施方案为抓手，提升住宅品质。

　　六、16省市18次优化房地产供给侧管理，促进供需平衡。通过规范销售流程、盘活存量库存、整治市场乱象，优化供给结构。

　　其他稳市场政策方面，比较需要我们来关注的有北上深解绑限购，苏州、成都限售松绑，加快积压住房需求流动。荆门、衡阳、广州从化区修改预售条件，推进现房、准现房销售，降低相关风险。河南、成都、武汉、南阳支持购房“送学区”，强化住房的配套属性。

　　四季度，预计中央政策将延续“顶层设计深化+政策协同发力”的主线，聚焦城市高水平质量的发展与房地产新模式构建两大核心方向持续发力。着重关注以下三方面领域：

　　一、城市高水平质量的发展政策从框架到细则，强化落地性：针对8月《关于推动城市高水平发展的意见》，部委或进一步落实相关细则，明确高品质住宅控规指标，城市更新“留改拆”分类实施流程，同时细化房地产新模式与保障房体系的衔接规则，解决地方执行中的“模糊地带”。

　　二、土地要素试点从探索到规范，提炼可复制经验：围绕10省市要素市场化配置试点，进一步规范国企低效用地再开发、产业用地类型转换的审批流程；总结杭甬温“限地价竞贡献”、重庆TOD开发等特色模式，形成可推广的试点案例库，为后续全国推广奠定基础。

　　三、财政金融双向协同，精准缓解行业金钱上的压力：财政政策的民生与行业支持属性将进一步强化，个人消费贷款贴息、育儿补贴等政策或结合四季度消费旺季优化执行细节，企业经营税费等方面也有望迎来更多利好消息。同时央行或配合出台专项信贷工具，支持保障性住房与城市更新项目融资，形成“财政+金融”的政策合力，加速行业库存去化与新模式构建。返回搜狐，查看更加多